房屋稅條例子法解析

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隨著房屋稅條例修正差別稅率(又稱囤房稅 2.0),財政部已陸續發布相關子法,將於民國(以下同)113 年 7 月上路,明(114)年 5 月依新制課徵房屋稅。修正後房屋稅條例第 5 條第 1 項第 1 款住家用房屋訂有 4 目(以下以目次簡稱):

• 第1目規定個人、配偶及未成年子女自住房 屋,或公益出租人出租使用,適用稅率1.2%,同條但書規定,個人、配偶及未成年子女於全國僅有一戶自住房屋,且辦竣戶籍登記,可適用 1%稅率;
• 第 2 目規定出租住房且申報租賃所得達當地一般租金標準,或繼承共有房屋,適用稅率最高 2.4%;
• 第 3 目規定建商持有餘屋未滿二年,稅率最高3.6%;
• 不屬於前述各目規定之情形,則於第 4 目規定其稅率最高為 4.8%。

自住及公益出租人出租使用認定標準

第 1 目所規定的「自住」、「公益出租人出租使用」認定條件,據財政部於 4 月 25 日發布解釋令(以下簡稱 0425 令)規定,與修法前囤房稅 1.0 時期相較,適用「自住」的主體,除了所有人,也納入以土地設定地上權之房屋使用權人。認定自住的條件則趨嚴,除了有居住、無出租、無供營業使用之外,也必須設有戶籍。至於公益出租人出租使用的認定,也納入將住宅出租予社福團體轉租給符合資格者。

全國單一自住之現值基準

第 1 目但書規定,個人、配偶及未成年子女在全國僅有一間房屋,供自住且房屋現值在一定金額以下,房屋稅率為 1%。所謂「房屋現值在一定金額以下」,財政部於今年 4 月 1 日發布解釋令(以下簡稱 0401 令),訂定「全國單一自住房屋現值一定金額基準與房屋稅差別稅率之級距、級距數及各級距稅率基準」(以下簡稱現值基準),將各直轄市及縣市轄內,符合全國單一自住條件之房屋,按房屋現值由高至低排序,六都與新竹縣市取第 1%戶,其他縣市取第 0.3%戶之為現值基準。超過現值基準者,即使全國僅有一屋且自住,房屋稅稅率最低仍為 1.2%。

差別稅率基準

第 2 目 至 第 4 目 的 最 高 稅率,是 1.2%的倍數,房屋閒置若屬於個人較難控制的消極使用情形,如繼承共有房屋不易出租、建商餘屋不易銷售,持有期間二年以內,稅率均較一般閒置房屋為低。

由於母法第 2 目至第 4 目就不同使用情形之住家用房屋訂定稅率區間,為提供各縣市政府訂定差別稅率之參考,0401 令亦訂立「房屋稅差別稅率之級距、級距數及各級稅率基準」(以下簡稱稅率基準),除了建商待銷售餘屋以「持有年數」區分差別稅率之外,其他使用情形均以「持有戶數」區分,隨著閒置戶數越多、閒置年數越長,適用稅率越高。

值得留意的是,房屋稅的戶數計算, 是「按目全國歸戶」,各目個別計算戶數,而非全數累計。舉例來說,甲本人、配偶及未成年子女有位於臺北市 8 戶、宜蘭縣 1 戶,若依財政部所發布的稅率基準, 第 2 類(出租申報、繼承共有 )的戶數有 5 戶,故稅率為 2%;屬於第 3 類者有3 戶,因此位於臺北市的房屋適用稅率 3.8%、位於宜蘭的房屋適用稅率為 3.2%。

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