以房養老，在臺灣核貸件數與額度正逐年成長。然而辦了以房養老，房子是不是就變成銀行的？繼承房屋的權利義務又如何釐清？以房養老不是終身年金，也不一定保證承作，應透過清楚的契約、合理的現金流與完整的照護安排，讓長者保有選擇如何生活的權利，有品質、有保障、有尊嚴地度過晚年生活。
假設有一位退休人士，名下有一間價值兩千萬元的房子，每月退休金不足以支付生活費用，面臨「有房產、缺現金」的難題。他不想搬離熟悉的房子與社區，也不想向子女伸手要錢度日；他能不能讓自己辛苦大半輩子買下的房子，在繼續為自己遮風避雨的同時，也能成為自己退休後的財務靠山？
「以房養老」正是為了回應這種需求，將房產價值轉化為生活資金的一種方式。臺灣目前常見的模式，是銀行提供的「商業型不動產逆向抵押貸款」：屋主將名下房地設定抵押權，由銀行依約按月撥付貸款，支應晚年生活所需。
以房養老的法律依據
以房養老的正式名稱是「商業型不動產逆向抵押貸款」。2015年11月20日《老人福利法》修正，於第14條第2項明定「金融主管機關應鼓勵信託業者及金融業者辦理財產信託、提供商業型不動產逆向抵押貸款服務」。此制度的政策目的，是協助高齡者活化自有房產，取得生活及安養所需資金，補足退休後的現金流，增進老年經濟安全與生活自主，而非取代年金、社會福利或長照制度。
《老人福利法》修正前夕，合作金庫搶先於同年11月19日開辦商業型不動產逆向抵押貸款，目前已有兆豐銀行在內等多家銀行開辦以房養老貸款。依金管會銀行局統計，以房養老的核貸件數與額度均逐年成長，截至今（2026）年6 月底，核貸件數達11,011件，核貸額度為新臺幣（以下同）656億元。
以房養老的特色
考慮長者還款能力，兼顧居住與生活資金需求
以房養老的特色在於，借款人不必出售房屋，也不會因設定抵押權就喪失所有權與使用權，卻可以從銀行逐月獲得現金，得以兼顧居住與生活資金的需求。一般房貸的流程，是以房屋設定抵押權，先獲得一次性的撥款後，再分期還款給銀行。以房養老同樣是將房屋設定抵押的貸款，但撥款、還款順序則是相反：先由銀行依約按月撥款，貸款餘額因而隨撥款逐步增加、累積，契約到期或終止時再清償本息。