在房地合一稅2.0實施近五年之際，相關制度歷經多次修正與實務磨合，財政部近日發布作業要點修正幅度甚大。此次修正不僅調整特定股權交易課稅邏輯，也同步納入過往解釋函令與防杜避稅措施，對納稅義務人有重大影響。本文將整理修正重點，協助納稅義務人掌握自身權益。
房地合一課徵所得稅2.0 新制（以下簡稱「房地合一2.0」）自民國（以下同）110年7月1日上路至今近五年，財政部日前綜整各項實務建議、過往發布的函令，修正「房地合一課徵所得稅申報作業要點」（以下簡稱「作業要點」）。作業要點自104年7月21日發布以來，歷經105年3月9日為因應房地合一1.0初期作業需求發布修正、110年6月30日因應2.0上路修正。本次115年4月21日為第三次修正，屬於因應實務需求而修正。此次修正內容可分為三大類型：
● 第一類，是將「視同房地交易」的三種情形納入作業要點相關條文，包括（1）房屋使用權；（2）預售房地；（3）符合一定條件股份或出資額交易（依實務簡稱「特定股權交易」，以下同）。
● 第二類，是作業要點新增規定，例如增訂「舊股權＋舊制房地」日出豁免條款；調整股權價值比的分母計算基礎；營利事業因正當理由無法登記為起造人，興建完成第一次移轉，可併入營利事業所得課稅等，是此次修正對納稅義務人有利者。也有新增較不利之規定，例如防堵分次交易規避稅負。
● 第三類，是彙整財政部過去陸續發布的解釋函令，例如：獨資或合夥組織與地主合建房屋，第一次移轉可併入當年度營利事業所得額適用20％稅率；連續繼承或受遺贈的持有期間合併計算等。
作業要點各項修正彙整，除了酌修文字省略不提，以下逐點分析本次重要修正內容。
作業要點第2點 特定股權交易增訂豁免日出條款
房地合一2.0上路時，將特定股權交易納入課稅範圍，目的是防杜有心人士藉由移轉公司股權的形式，達成實際轉讓房地的效果。所謂「特定股權交易」，依所得稅法第4條之4第3項，個人或營利事業轉讓國內外營利事業股權，同時符合「直接或間接持股過半」（持有比＞50％）及「該被投資營利事業股權價值50％以上由我國境內房屋、土地構成」（價值比≧ 50％）等兩個要件，即視同房地交易。
但房地合一2.0規定，只要股權交易發生在110年7月1日（房地合一稅2.0適用）後，就必須檢視上述「持有比」、「價值比」兩要件，無論股權或房地何時取得。而實務上有不少股權或房地是早年取得，因此引發「溯及既往」課稅的爭議。