實務常見兄弟姊妹共同繼承房地，為利於財產分配而將房地執行拍賣為價金，再行分配價金。惟若變賣時其中一人將其他手足所繼承房地買回，也就是再次取得房地，日後出售時，應如何判斷適用房地合一課稅或舊制？日前財政部發布解釋令（以下簡稱0828 令）規定，房地共有人在拍賣程序因參與應買或聲明優先承買而取得的房地，日後交易時有可能可適用舊制課徵所得稅，並且分為兩部分判斷取得日，據以計算持有期間。
共有房地拍賣時買回 日後賣出可適用舊制
0828 令規定的適用情形，為民法第824條所提及之原物分配顯有困難時可變賣共有物，以價金分配給各共有人，並且是依強制執行法第131
條規定之法院執行拍賣並分配價金。0828
令規定，拍賣共有房地的所得，須依所得稅法相關規定判斷適用房地合一課徵所得稅（以下簡稱新制），或適用財產交易所得課徵所得稅（以下簡稱舊制）。
而共有人在拍賣程序中買回共有房地，日後再售出，所得稅之計算則可分為屬於原權利範圍之部分，及超出原權利範圍之部分。屬於原權利範圍之部分，因拍賣賣出同時買回，所得尚未實現，所以不在所得稅課徵的範圍；日後出售時，以共有人原先取得共有房地之日為取得日，房地取得成本則依取得原因之相關規定而定；超出原權利範圍之部分，為共有人領得權利移轉證書之日為取得日，原始成本則以該部分之拍賣價款為原始取得成本。
若以實務常見之繼承為例， 甲生前持有一筆土地90 坪，已持有50
年，某甲過世後由A、B、C三人繼承該筆土地，每人各獲得30坪，三人將土地移交法院拍賣，但A認為應保留祖產，因此由A全數買回。未來當A轉賣該筆土地時，依解釋令規定，取得日、持有期間之計算為：
■ A 售出原持有之30 坪：依解釋令規定，取得日為該筆土地之繼承日，計算所得可減除之原始取得成本依財政部於104 年8 月19日發布之解釋令（以下簡稱0819
令），被繼承人於104 年12 月31 日前取得房地，無論繼承人何時將房地售出，均可適用舊制，惟自住房地若適用新制較有利者也可適用新制。因此，A原持有之30
坪於售出計算所得時時，可適用舊制，原始成本為土地公告現值，只不過目前規定素地出售所得免徵所得稅。
■ A 售出自共有人（B、C） 拍賣取得之60坪：A於取得B、C拍賣取得之60 坪土地時，並非繼承取得故不可適用0819
令。故該部分土地於日後售出時，即須依所得稅法第4 條之4 規定適用新制，計算所得時可減除的原始成本為拍賣取得土地之價款，取得日依0828
令重申「房地合一課徵所得稅申報作業要點」第四點( 一) 之1 之規定，為拍賣後拍定人領得權利移轉證書之日。
共有房地拍賣買回均適用不限個人或公司
值得注意的是，0828 令的適用不僅限於繼承案件，繼承取得房地僅是共有的其中一種態樣，約定共有亦可適用0828
令，可適用的共有人不僅是個人，也可以為公司組織。而從0828
令的意涵來看，財政部認為房地從共有人拍賣買回僅是形式移轉，因此取得日可往前推到繼承日，若加上0819
令的適用，目前多數情形可適用較為有利之舊制，建議納稅義務人把握此0828 令的適用。
房地交易的所得稅課徵適用新舊制的判斷，以所得稅法第4 條之4 規定為主，然而為解決實務適用難題，財政部陸續發布4
則解釋令，就特定情形放寬可適用舊制，包括繼承房地後售出、配偶間贈與房地後售出、繼承房地後贈與配偶再售出、遺贈房地比照繼承房地等， 而0828 令可說是第5
個放寬的解釋令，相關解釋令彙整如表一，因此判斷房地交易的新舊制適用，均須一併考量，以免錯失權益。